持ち家ＶＳ賃貸　結局どちらが良いのか！？メリット・デメリットを徹底比較！

今回のブログ記事では住居における永遠のテーマ「持ち家ＶＳ賃貸」論争についてワシの意見をモノ申すぞい！

昔から長らく論争が繰り広げられているテーマだけに賛否両論あると思うが、あくまでワシの個人的意見じゃから批判はお手柔らかに頼むぞい(笑)

さて、今日は壮大なテーマ「持ち家ＶＳ賃貸」論争に終止符を打つつもりで記事を書くぞい。ま、あくまでワシ個人の意見じゃけどね。

フォッフォッフォ。確かに「持ち家と賃貸、どちらが良いか？」は不動産における永遠のテーマとも言われているからのう。

ただ、ワシ個人としてはもう結論はでているのじゃ。

うむ。もう結論から言っちゃおう。ワシの意見としてはほとんどの人にとって断然「持ち家」が良いと思っておるよ。

いやいや。そんなことはないぞい。しっかり理由付きで解説するつもりじゃから、最後まで読んで納得できるかどうかで判断すればいいぞい！

フォッフォッフォ！相変わらずたぬきくんはせっかちじゃのう！
「なぜ持ち家がオススメなのか？」を今からこの記事で徹底的に比較していくってワケじゃよ！

「持ち家ＶＳ賃貸」論争では、いろいろな観点から比較することが望ましいが、まず第一に比較すべきは「一生でかかるコスト」、つまり「生涯コスト」じゃろう。持ち家と賃貸なら、金銭的にどちらがお得なのか？この点が一番比較しやすいポイントでもある。

と、いうことでまずは「持ち家」と「賃貸」で50年間暮らした場合の生涯コストを比較してみよう！

以下のコストシミュレーションは、持ち家・賃貸ともに東京郊外の３ＬＤＫの物件を想定して、おおよそ同程度のグレードの物件に住むことを前提にしているぞい。

まぁ上記の生涯コストシミュレーションは都会と田舎で金額的には大きくブレるものじゃが、東京郊外でだいたい同程度のグレードの物件に住むことを仮定すれば、ザックリとこれくらい差がでてくる可能性があるじゃろう。

うむ。もちろんどんな条件の家に住むかで掛かるトータルコストは変わってくるが、基本的に「おおよそ同レベルの物件に住む」と考えた場合、持ち家よりも賃貸物件のほうが割高になるものなのじゃ。

賃貸物件というのは、いわば「収益物件」じゃ。

収益物件のオーナーは銀行からローンを借りて物件を買う。それを「収益」を得るために人に貸しているのじゃ。

したがって賃貸物件のオーナーは、月々のローン支払い額を上回る家賃を設定していることがほとんど。だから、自分のために買う持ち家よりもコストが割高になってしまうんじゃ。

それに、オーナーと賃借人が直接やり取りすることもほとんどないじゃろ？

つまり間には管理会社や保証会社が入る。オーナーの収益(利益)に加えて、間に入る会社のコストも賃貸物件の家賃や諸費用には含まれているってわけじゃ。

試しに賃貸に含まれるさまざまなコストを書きだしてみよう。

まぁザッと考えただけでもこれだけのコストがかかるわけじゃな。

そういうことじゃな。
それに、上記の生涯コストはあくまで50年間住んだ場合のシミュレーション。

でも今は「人生100年時代」とも言われている。もし長生きして50年以上住むことになれば、さらにどんどん持ち家の方がお得になっていくぞい。

その点、持ち家の場合は35年間の住宅ローンを支払い終えた後はグッと住居費を抑えられる。
もちろん定期的な点検・メンテナンスコストはかかるものの、毎月定額でかかる家賃コストと比べると圧倒的にラクじゃ。

ちょっと酷な言い方になるが、持ち家は長生きすればするほど得で、賃貸は長生きすればするほど損とも言える。

それに単純にかかるお金を比べるだけでも持ち家の方がお得だが、持ち家の最大のメリットは住宅ローンを支払い終えれば「マイホームは自分の資産になる」という点じゃな。

持ち家は最終的に売却してキャッシュに換金することもできるし、賃貸にだして不動産収益を得ることだってできる。もちろん、子どもや家族に資産として相続させることもできる。

その点、賃貸物件に払った家賃は後にはなにも残らない。だからワシは賃貸物件に住む期間はできるだけ短い方がいい！と提唱しているのじゃ。

ハッキリいって賃貸物件の家賃というのは「オーナーの不動産資産を代わりに形成してあげている」ようなものじゃ。

上記の生涯コスト比較で持ち家の方が単純にかかるコストだけでも1700万円前後もお得な計算だったが、もし住宅ローンを支払い終えたマイホームを現金換算するとすれば、生涯コストの差は1700万円どころの話ではない。

例えば4000万円で購入したマイホームが、50年後に土地価格のみの評価で「2000万円」の残存価値があるとすれば、持ち家のコストは「2000万円」もお得になる。上記のシミュレーションにあてはめれば賃貸との生涯コストの差は「3730万円」じゃ。

もちろん、生涯コストの差はその土地の相場にもよるが一戸建て住宅の場合、少なくとも土地価格分は残存価値が残る。そう考えるとますます持ち家の方が生涯コストでは有利な計算となるぞい。

こればかりは土地相場の推移次第だが、場合によっては土地価格の相場が上昇して購入した金額よりも高い価値がつく場合もあるかもしれない。

持ち家にしても賃貸にしても、住む場所は必ず必要なんじゃ。
住居費としてかかるお金を「自分の資産形成に使うか？」それとも「大家さんの資産形成をお手伝いするか？」どちらがお得かは明白じゃろ。

ついでに言っておくと、持ち家には「住宅ローン減税」など、税制上でも大きな特典がある。

持ち家を取得する場合は、国から税制面での優遇措置を受けられるわけじゃな。
さらに長期優良住宅やＺＥＨ住宅など、一定の住宅性能を有する住まいを取得した場合はさらに優遇措置を受けることができるぞい。詳しくは以下のリンクよりチェックしてね。

持ち家の場合の税制優遇は、取得金額や住宅ローン借り入れ額にもよるが、金額にして300万円～500万円の優遇措置を受けられる人が多いはずじゃ。

残念ながら、賃貸物件に住んでいる人には一切、税制上の特典はないのう。

「持ち家ＶＳ賃貸」論争はコストの観点だけが重要なわけではないぞい。持ち家にも賃貸にも、それぞれにメリットとデメリットが存在するのじゃ。

ということでまずは賃貸のメリットから解説していくぞい！

次は「気軽に引っ越しができる」という点。これは賃貸のメリットじゃ。
持ち家だと、一度購入すると賃貸ほどカンタンに引っ越しができるわけではないからね。

うむ。賃貸暮らしならもしご近所付き合いでトラブルがあったとしても、引っ越してしまえば問題解決じゃ。賃貸だとご近所の人間関係は気楽と言えるじゃろうな。

ま、そりゃあそうじゃが。
引っ越し代もその都度かかるし、常に新築物件に住むとただでさえ割高な賃貸の生涯コストがさらに割高になってしまうぞい。

まぁ確かに賃貸の場合は家賃さえ払っていればいいのだから固定資産税はかからない。でも、家賃にはそもそも大家さんが払う固定資産税コストも含まれているぞい。

賃貸に住んでると表面上は固定資産税を払っていないように見えるが、実は他人の固定資産税を肩代わりしているとも言えるのう。

賃貸の場合は「家賃の負担がきついな…」感じた時には、安い家賃の物件に引越せば解決。万が一の時に住居費の支出を抑えることができるのはメリットと言えるじゃろう。

持ち家の場合は賃貸よりも住居費支出のコントロールが難しいので、この点は賃貸のメリットじゃ。

では次は賃貸のデメリットをピックアップしてみよう。

賃貸の最大のデメリットは、一生家賃を払い続けなければならない点じゃろうな。
持ち家の場合は住宅ローンを支払い終えれば後は固定資産税とある程度の修繕費の貯蓄をしていけばそれで済むが、賃貸の場合は住み続ける限り一生家賃を払い続けなければならない。

残念ながらそんなことはほぼ100％ない。
賃貸に住むなら、物件を借りている期間は必ず家賃が発生する。

現役で働いている人は、まだそこまで実感がないと思うが、老後に年金以外に収入がない人の場合「家賃」はものすごく大きな負担に感じるはずじゃよ。

いや、実は老後に引っ越しをしようとしても「高齢者は部屋を貸してもらいにくくなるリスク」もあるのじゃよ。酷な話じゃが「お年寄りは賃貸物件は借りにくい」のじゃ。

いや、全ての賃貸物件が借りられないわけではないよ。もちろん、なかには借りられる物件もあるが、希望条件の部屋が断られてしまうことはあるかもしれない。

と、いうのも基本的に賃貸物件のオーナーは「元気に働いている現役世代の人に部屋を貸したい」ものなのじゃ。

そりゃその方が安心だからじゃよ。高齢者の場合、主な収入が「年金のみ」という人も多い。その場合、どうしても家賃滞納リスクの観点から敬遠されてしまうのじゃ。

それからもっと酷な話をするが、もし「独り身のお年寄り」の場合、もしかすると急に具合が悪くなって孤独死してしまう可能性だって考えられるのじゃ。自分の物件が「事故物件」になるリスクはだれだって避けたいもの。

だから多くの物件オーナーはお年寄りに賃貸物件を貸すことを敬遠してしまうのじゃ。

それにこのリスクは「引っ越しをしなければいい」というものでもない。
賃貸物件の借主は法律で強く保護されているので無理やり追い出されることはないが、オーナーサイドに正当な事由があれば出ていかざるを得ないケースもある。

例えば「建物が老朽化」などの理由の場合とかね。そうなればまた新たに賃貸物件を借りるのはなかなか難しい。希望する物件の審査に通らないケースも珍しくないのじゃ。

そしてもう一つ賃貸には重要なデメリットがある。もし家族で賃貸物件に住んでいてパートナーに万が一のことがあった場合。平たくいえば、旦那さんが死亡してしまった場合を考えてみよう。

賃貸物件に住んでいて、万が一契約者の旦那さんが死亡してしまった場合、残された奥さんには特になにも残らない。だが持ち家の場合は住宅ローンを組む時に「団体信用生命保険」に入ることがほとんどじゃ。

早い話が「住宅ローン返済中に死亡してしまった場合は残りの債務がチャラになる」って保険じゃな。住宅ローンを組む時は、この「団体信用生命保険」、略して「団信」に加入することがほとんど。つまり、旦那さんが万が一死亡してしまっても、奥さん・子どもには「マイホームという資産が残る」ケースが多いのじゃ。

では次は持ち家のメリットをみていこう！

持ち家の最大のメリットは最終的に「資産になる」という点じゃな。これは賃貸に比べると圧倒的に有利な点じゃ。

持ち家は住宅ローンを払い終えれば資産になる。奥さんや子どもに残すこともできるし、万が一、金銭的に困った時には「売ること」も「貸すこと」もできる。これは持ち家の最大のメリットじゃ。

それでも賃貸よりは圧倒的に有利じゃよ。
確かに建物価格分は減価償却されていくが、土地に関しては減価償却の概念はない。土地は値下がりもしにくいし、場合によっては値上がりする可能性すらある。

それにそもそも減価償却分と実勢価格はまた別じゃ。近年の一戸建て住宅は高性能だし、減価償却されて法的には価値がゼロの場合でも実勢価格では残存価値が付くケースも十分あるぞい。

うむ。賃貸の場合は特に保証はないからね。この点も持ち家のメリットじゃ。

それに持ち家ならば「老後の住まいを確保できる」ということ。これも大きなメリットじゃな。

うむ。住宅ローンさえ支払い終えれば、あとは定期的な点検・メンテナンス費用を確保しておけばいいのだからかなり楽じゃよ。毎月の固定支出が少なく済むのは精神的にも安心のはずじゃ。

これも冒頭で説明した通りじゃが、持ち家の場合は住宅ローン控除やすまい給付金など国からの税制優遇・補助金があることもメリットと言える。

こういった優遇措置があることも、持ち家が賃貸よりも生涯コストを安く抑えられる理由の一つと言えるじゃろう。

次は持ち家のデメリットをピックアップしてみよう。

持ち家の最大のデメリットは「気軽に引っ越しができない」という点じゃ。もし近所でトラブルになってしまったら面倒なことになってしまう。

ご近所トラブルは運の要素も大きいが「周りにゴミが散らばっていないか？」とか「騒音やにおいは大丈夫か？」など、土地購入前に周辺を下見することをオススメするぞい。

もちろん引っ越してからでないとわからない点もあるけどね。

ま、いずれにしてもマイホームを建てたらご近所さんとは上手くやっていけるようにお互いに気をつけるってことじゃな！

持ち家のデメリットとして「定期的に修繕費用がかかる」という点がある。

とはいえ賃貸は修繕コストも家賃に上乗せされているわけだから、持ち家だけのデメリットというわけではないけどね。

持ち家は固定資産税がかかる。これも一応デメリットとして挙げておくが、賃貸の場合でも固定資産税コストは家賃に含まれているわけだから、ほとんど変わらない。

では、ここで代表的な賃貸派の意見をみてみよう。

まずはこれ。
「マイホームを買うことによって将来の可能性が制限される」という意見。これは確かに一理ある。

住宅ローン返済分は毎月払っていかないといけないわけだから、将来の可能性と言う面では一定の制限ができてしまうのは事実じゃ。

でも、賃貸に住んでいたとしても毎月必ず家賃は発生するじゃろう？住宅ローンに縛られなくても、家賃を払っているなら自由度という面ではそこまで変わらないとワシは思うぞい。

繰り返しになるが賃貸は持ち家に比べて割高なことは事実じゃ。
実際、持ち家を購入してから「毎月の住居コストが下がって楽になった」という人もたくさんいる。

ワシとしては賃貸で自由気ままな生活を送るのも一定の年代までは良いと思うが、できるだけ早い段階から「不動産資産を形成しつつ、余分な家賃コストを省く」方が断然賢いと思うぞい。

この意見も良く見るが、これはあんまり的を射ていないので無視して良いと思うぞい。

いやいや、住宅ローンの金利がムダというなら賃貸の家賃の方があきらかにムダじゃろ。

いいかね。住宅ローンの金利水準は他のローン商品に比べて圧倒的に安いことに加えて、現在の住宅ローン金利は市場最安値に近い水準じゃ。

そもそも住宅ローンを払い終えれば、マイホームは自分の資産になる。賃貸は何年住んでいくら家賃を払おうが絶対に自分の資産にはならない。どちらがムダか比べるまでもないじゃろう。

実家暮らしとか住居費がかからない状態の人ならその意見もわからないでもないが、賃貸物件に住みながら数千万円の資金を貯めるのは超もったいないからやめた方がいいぞい。めちゃくちゃ効率悪いから。

というか家賃を払いながらマイホーム資金を貯めるのが非効率だからこそ住宅ローンってシステムがあるんだよ。

仮に１カ月に10万円貯金したとして、3000万円貯めるのに300か月かかる。300カ月というと25年じゃ。

25年間、仮に8万円の物件に暮らすとしたら家賃コストは2400万円かかる。だったら先に住宅ローンを組んでマイホームを買って、家賃に消えるはずだった2400万円をマイホームの返済に充てた方が明らかにお得じゃろって話。

実家暮らしで住居費がかからない人が「マイホームはお金を貯めてから」と言うならわかるが、現状で賃貸に家賃を払っている人はできるだけ早い段階で購入した方が得なんじゃよ。

だったら、なおのこと賃貸の家賃なんか払っている場合じゃないじゃろ。
持ち家より賃貸の方が割高なんだから。広い家が必要ないという意味なら、中古のマンションでも購入した方が経済的じゃよ。

この意見を言ってる人「投資は100％儲かるもの」だと思ってないかね？

いや当たり前じゃろ。

100％儲かる投資があればみんなやってるじゃん。

いや、銀行の定期預金とか個人向け国債の利率知ってる？

年率0.2％くらいじゃよ？100万円入れて１年で2000円貰えるかどうか。

バブルの頃ならいざ知らず、ハッキリ言って今の銀行定期預金なんか投資家から見向きもされてないよ。

おそらくこの意見を言ってる人は株とか為替とか投資信託とかそういう投資を指しているのじゃろうが、高い利回りが見込める投資先は必ず「元本割れのリスク」があるもの。配当をもらえるとしても、それ以上にが元本が値下がりしてしまえばどうしようもない。

不動産投資にしたって空室リスクは常にあるし、他にも災害リスクや事故物件リスクもある。不動産投資だって100％儲かる保証なんてどこにもないぞ。そもそも不動産投資こそ知識がないとマイホームを買うよりハードルが高いじゃろう。

それに不動産投資に興味があるなら、マイホームを購入することも考え方によっては「不動産投資」の一種とも言えるぞい。

マイホームは自分が借主になる不動産投資とも言えるんじゃよ。
自分が住むわけだから空室リスクもないし、余分なコストも上乗せされない。

まぁなんにしても言えるのは「100％儲かる投資先なんてない！」ってことじゃな。
一応、元本保証されている投資先はあるものの、利回りは微々たるもの。

利回りの高い投資に手を出して、せっかく貯めていたお金を失うことだってある。投資を考えるのもいいが、ワシは早い段階で自分の不動産資産を形成することをなによりオススメするぞい。

うむ。世間一般的に持ち家と賃貸ではどちらの比率が多いかは大事なポイントじゃ。
総務省が発表した2018年の住宅土地統計調査によると、持ち家比率は以下の通りとなっているぞい。

全年齢だと持ち家比率は61.2％じゃが、持ち家比率は世代によって大きく異なるのじゃ。世代別の持ち家比率は具体的に以下の通りじゃな。

特に注目すべきは60代以上の持ち家比率「80％」という点。
60代以上の方は８割の人が持ち家で暮らしているのじゃ。これがどういうことかわかるかね？

そのまんまだな！
そうじゃなくてワシが言いたいのは「一生賃貸で暮らす人は少ない」ってことじゃよ。

うむ。それもあると思うが「今は賃貸だけどいずれ不動産を相続する」というケースが多いのだと思うぞい。

不動産を相続する予定があるなら、それまでは気ままな賃貸暮らしをするのもいいかもしれない。ぶっちゃけ賃貸に長く住んでいてもどうにでもなる。

ここで気を付けないといけないのは「不動産を相続する予定がない賃貸派の方」じゃな。

不動産を相続する予定がないのにいつまでも自分の不動産資産を形成しないと本当に一生賃貸暮らしになってしまう可能性が高いぞい。

うむ。大事なことなのでもう一度言っておくが、若いうちは賃貸派の人は多くとも、60代以上は８０％が持ち家で安心な老後を送っていることを意識すべきじゃ。

不動産を相続する予定がない方は、遅くても40代前半くらいまでには老後の住居確保を一度考えてみるべきじゃな。

うむ。50代、60代になると住宅ローンを組むのも厳しい返済条件を余儀なくされるし、健康上の理由から融資をお断りされる場合だってある。

住宅ローンを組むならできるだけ若い方が有利。だから、ワシは早い段階で持ち家を取得することをオススメしているのじゃ。

老後の住居について考えることなく賃貸に暮らし続けて、気付いた時には住宅ローンも厳しい条件でしか借りられないというケースは多いと思うぞい。損だとわかりながらも、賃貸に住み続けるしか選択肢がない高齢者の方も多くいる。

このブログを読んでくれている方には、できれば「泣く泣く賃貸暮らしを続ける老後」は避けて頂きたいのう。

さて、追い打ちをかけるようだけどもう一つだけ賃貸派にとって厳しい話をしちゃう。

いや大事な話だから。

アシスタント諸君は「老後2000万円問題」は知っているかね？

ザックリ言えばそんな感じ。老後2000万円問題は金融庁(金融審議会のワーキンググループ)が「老後(65歳～95歳までの30年間)でおよそ2000万円が不足する」という試算が示された問題のことじゃ。

厳しい目標だが、さらに厳しいことを言うとこの2000万円問題は「持ち家が前提」なんじゃよ。

その通り。参考までに老後期間(30年と仮定)にかかる家賃コストをまとめてみたぞい。

その通りじゃ。

まぁ、そもそも老後2000万円問題はあくまで目安だし、節約次第でもっと金額を抑えることはできるだろうが、とはいえ賃貸は持ち家に比べて老後のランニングコストは圧倒的に高く付くことは事実じゃ。

いずれにしても老後のことを考えれば考えるほど持ち家の方が有利なんじゃ。
これは60代以上の持ち家比率80％という数字も示していると言えるじゃろう。

うむ。非常にザックリとじゃが以下の通りじゃな。

結論として親から相続する土地や家がない人はできるだけ早いうちにマイホームを買うのがオススメじゃ。

そうでないと、本当に一生賃貸暮らしになる可能性が高い。

将来「起業する」「投資する」「自分の店をもつ」など明確なビジョンがあって、その時に銀行にお金を借りる予定がある人は、そちらを優先してマイホーム購入は待った方がいいと言えるかもしれない。

だが多くの「普通に働いていて家族がいる人」にとっては、マイホームはできるだけ早く買った方がいいというのがワシの結論じゃ。

住宅ローンというのは、早ければ早いほど返済計画が自由に立てやすいもの。

例えば、30歳で35年ローンを組んだ場合は繰り上げ返済しなくても65才には完済じゃ。だが45歳で35年ローンを組んだ場合、繰り上げ返済をしないと「80歳」まで完済できないことになる。

つまり住宅ローンを組む年齢が遅いと「繰り上げ返済ありき」の計画が前提となってしまうんじゃ。

うむ。繰り返しになるがマイホームはどうせ買うなら早い方が断然有利。そして賃貸に払う家賃は少しでも少ない方がいいってことじゃな。

親から相続できる不動産がある人じゃな。賃貸がオススメっていうか「賃貸でも問題ないんじゃない？」というニュアンスだけどね。

家を相続できるなら、ぶっちゃけどうにでもなる。将来の住まいはほとんど確保されているも同然じゃからな。だから相続するまでは別に賃貸でもいいし、投資用マンションを買ってもいいしもちろんマイホームを買ってもいい。

将来の住まいさえ目処が経っているなら、割とどうにでもなるので自分の好きにいろいろチャレンジするのもいいと思うぞい！