コロナショックで不動産価格が暴落する?!マイホームの買い時は?!

今回のブログ記事では、世界的に大混乱を巻き起こしているコロナショックに関する特集じゃ。
「新型コロナウイルスによる不動産価格への影響」について解説していくぞい。

世の中が大混乱している昨今「こんな時にマイホームを買っても大丈夫なのかな？」と不安な人もいるじゃろう。そんな人は是非この記事を見てみるのじゃ！

ただしあくまでもワシの個人的意見なので、参考程度にね。

さて、今回のブログ記事では新型コロナウイルスの世界規模の感染拡大による日本の不動産価格への影響について語っていくぞい。

うむ。医療崩壊なども心配だし、コロナショックによる経済的ダメージも深刻じゃよな。

こんな事態が起きるなんて、ほんの数カ月前までは誰も想定していなかっただろうし、読者のなかには「今年こそはマイホーム買うぞ！」と意気込んでいた方も多いじゃろう。でもこんな状況じゃ「いや今マイホームの買い時としてどうなの？」と思ってしまうよな。

と、いうことで今回のブログ記事ではコロナショックが「日本の不動産市場に与える影響」と「マイホームの買い時はいつなのか？」という点について解説していくぞい！

うむ。
あくまでワシの個人的見解じゃが、結論からいってコロナショックで日本の不動産価格は全体的には下がると考えている。

ただし「大きく価格が下がる不動産」と「そこまで価格が下がらない不動産」があるはずなので、全部いっしょくたに価格が下がるというわけではないと思うぞい。

ザックリ言ってしまえばそんな感じじゃな。
と、いうことでコロナショックによって「価格が下がる不動産」と「価格があまり下がらない不動産」をそれぞれ解説していこう。

うむ。コロナショックで特に価格が下がるのは「一部の投資向けマンション」じゃな。

例えば、東京の「湾岸エリア」や「城南エリア(一部)」は東京オリンピックの開催が決まった2013年以降、大きく高騰しているのじゃ。これは東京オリンピック特需を狙った海外勢の投資マネーが流入したからじゃ。

こういう一部のエリアは東京オリンピックのご祝儀的な意味合いもあり、いわば「局所的な不動産バブル」に近い状態だったわけじゃ。

投資マネーの流入で不動産価格が上がったエリアは東京オリンピック開催が近付いてきて、ただでさえ価格が下落に転じつつあったのじゃが、コロナショックの影響で下落が早まる可能性は高いだろうね。

東京オリンピックは１年延期になったもののＲＩＥＴも暴落しているしインバウンド需要もガッツリ減ったしね。

海外マネーが撤退すれば投資向けマンションなどは不動産価格が下がる可能性が高い。まぁもともと東京オリンピック特需で高騰していたエリアは不動産価格が下がるというか「元々の水準に戻る」といった方が正しいかもしれないけどね。

なかでも、特に不動産価格が下がりやすいのは一般人では買えないような高額な不動産じゃな。例えば「１億円以上の高級タワーマンション」とか。リーマンショックの時もサブプライムショックの時も、高額な不動産がもっとも下落幅が大きかった。

高額な不動産はただでさえ下落幅が大きくなりがちなんじゃ。

そもそも億越えのマンションなんか、一般庶民は持っていない。じゃあ誰が持ってるかというと、基本的に富裕層の投資家が投資目的で所有しているケースが多いのじゃ。実際に本人が住んでいるケースが少ないからこういう経済的に不安な状況では売られやすいんじゃ。

それから、訪日外国人(インバウンド)需要によって不動産価格が上がっていたエリアなども要注意じゃ。具体的には北海道・大阪・京都・福岡・沖縄など。

新型コロナウイルスの蔓延で訪日外国人もかなり減っている。インバウンド需要そのものが減少すれば、そのエリアの収益性も落ちる。そうなれば不動産価格は下がるのじゃよ。

はい、じゃあ次はコロナショックのなかでも「価値が下がらない不動産」について。
それは「実需用の不動産」じゃ。

不動産には「投資向け不動産」と「実需向け不動産」があるのじゃよ。

投資向けマンションは、その名の通り投資して賃料収入や売却益収入など「利回りを得るための不動産」のこと。反対に実需向け不動産とは「自分が住むための不動産」、つまりマイホームのことじゃな。

いや、だれがポジショントーク博士じゃ！

んー、正確には「コロナショックでも価格が下がりにくい不動産」かな。ぶっちゃけマイホームも多少は不動産価格が下がると思うぞい。

まぁまぁ。マイホームも多少は不動産価格が下がるかもしれないが、投資向け不動産ほどではない。

そもそも実需向け不動産は安定した需要がある。

投資向け不動産は経済状況が悪くなれば資金が撤退しやすいため需要の変動が激しいが、実需向け不動産は安定しているのじゃよ。

だってほら、夫婦で子供が生まれれば賃貸物件が手狭になる。そしたらマイホームを検討するじゃろ。

普通の住宅街のマイホーム(実需向け不動産)価格は比較的安定しているのじゃよ。

それに実需向け不動産は投資マネーが流入しにくく、東京オリンピック開催が決定した2013年以降の不動産価格も緩やかな上昇に留まっているのじゃ。このことからも実需向けのマイホームはコロナショックの影響を受けにくいと言える。

まぁ、投資向けだろうが実需だろうが、周辺の不動産価格が下落すれば多少は影響が波及する可能性はある。ただ多少の下落はあるにせよ「軽微な範囲」じゃろうな。

と、いうのも１億円以上などあまりにも高額な物件は需要が少ないが、2000万円～5000万円程度で広さも20～40坪程度の一般的な広さの家なら常に需要はある。

多少でも不動産価格が下がれば、すぐに買われるじゃろうからそこまで大きな不動産価格の下落はないとワシはみているぞい。

先に言っておくが、この項目はもしもの話じゃよ。

もしもコロナショックによって本当に「未曾有の大不況」が訪れると仮定した場合は、不動産などの実物資産は強いという見方がある。

不況時においては現金よりも「実物資産」が強いって話じゃよ。

実物資産とは「そのモノ自体に価値がある資産」のこと。例えば金やプラチナ、宝石などは希少性から価値があるじゃろ。住宅も住むことができるのでそれ自体に価値がある。

いや、お金や株はそのモノ自体には価値はないじゃろ。
通貨は国、株は企業の信用・裏付けがあるからこそ価値があるのじゃ。

例えば、紙幣は偽造防止のテクノロジーこそ活用されているが、原料はありふれた紙だし使い道は「他の価値あるモノに交換する」のみ。株も企業が倒産すれば価値はほぼゼロじゃ。

万が一、いや億が一、コロナショックで世界経済が未曽有レベルの超大不況に陥ったとするじゃろ。

そうなれば国は大規模な経済対策を行う。経済対策の財源確保のために新たに国債を発行する。国債の発行イコール「国の借金」じゃ。これがドンドン増えることにより国の信用が裏付けとなる通貨の価値も相対的に下がってしまうのじゃ。

そういうこと。

「有事の金(キン)」とも言われるが、最後の最後で頼りになるのは実物資産ってわけじゃ。金やプラチナと同じで不動産も実物資産。

可能性はかなり低いと思うが、超が付くレベルの大不況になれば現金の価値が目減りする(インフレ)可能性もないとは言えない。実際、日本でも戦後の1945～1949年までの間に「ハイパーインフレ」が起こっているしね。

いやハイパーインフレはガチでやばいヤツだからね。

その時のハイパーインフレでは、短期間の間に物価がおよそ70倍にまでなっている。
わかりやすく言うと、100円のジュースが7000円になったってことじゃな。

住宅で例えると、今まで3000万円で買えた住宅が、ハイパーインフレで物価が70倍になれば「21億円の価値」になるということ。

ヤバいじゃろ。

もしそうなったらだれもマイホームを買えないどころか、現金で貯金していたら大損じゃ。

円の価値が70分の１になるということは、例えば「1000万円の貯金を持ってた場合、14万円ちょっとの価値になってしまう」ってことじゃ。

でも、もしそうなった時に現金資産ではなく、実物資産であるマイホームを所有していたら勝ち組じゃ。だってもし5000万円の物件を持っていた場合、単純計算で70倍だとすれば「35億円」の価値になるってことだし。

ま、ここまでの状況になる可能性はかなり低いとはいえ、今回の新型コロナウイルスの感染拡大は前例のない大災害。日本を含め、アメリカ、中国、欧米諸国などの先進国が自国経済を止めてでも感染拡大を食い止めるべく必死になっている状況じゃ。一部のメディアでは「いまは戦時中」とまで揶揄されている。

70年前、戦後の日本で起きたことが「こんなこと絶対に起きない」とは言い切れないかもな。

ま、ワシはならないと思うけど。

と、まぁ前項ではかなり極端な「超がつくレベルの世界的大不況になる」という前提でトンデモ話をしたが、さすがにそこまでの状況になることは考えにくい。

ということで、本題「今ってマイホームの買い時としてどうなんだろう…？」という点に話を戻そう。

ワシはコロナショックでも実需向けのマイホームは不動産価格が下がるとしても「軽微な下落にとどまる」と思っている。なので、「自分で住むためのマイホーム」なら買い時はそこまで意識しなくても良いと思うぞい。

もちろん自粛期間中に焦って買う必要はないし、それは待つべきだと思うよ。

ただ、数年レベルで不動産価格の値下がりを待つのはちょっと現実的ではない。マイホームを買うのを待っている間も賃貸の家賃コストだってかかるわけだしね。

それは「多少なら仕方ない」と割り切るべきじゃよ。

まず不動産価格の相場を完ぺきに見極めることなんてプロでも難しい。完璧なタイミングでマイホームを購入できる人なんてそうそういないし、そもそも「待てば不動産価格が下がるのか？」という点すら確実ではないのじゃ。

確実ではない不動産価格の値下がりを待ちつづけ、待っている間もずっと賃貸物件に家賃コストを払い続けるのはあまり得策ではないじゃろう。

マイホームは別に儲けようと思って買うものじゃないしね。実需むけのマイホームの場合、ありていにいえば「欲しいと思った時が買い時」じゃ。

早いうちに「暮らしの質を向上させる満足度の高いマイホーム」を手に入れることはそれだけで人生においてプラスと考えるべきじゃな！

結論、ワシはマイホームはそこまで買い時を意識しなくてもいいと考えておるぞい。

ちなみにコロナショックで投資向け不動産を中心に多少なりとも不動産価格が下落すると予想しているが、あくまでも下落は一時的なものという見方も強いようじゃよ。

新型コロナウイルスの感染拡大もいずれは収束するからじゃよ。

過去にもスペイン風邪やＳＡＲＳ、ＭＥＲＳなどの感染症が世界的に拡大したことはあったが、いずれも数年以内に収束している。

今回の新型コロナウイルスも遅くても数年以内にはさすがに収束するだろうし、それ以前にワクチンや治療薬が開発されて世に出回る可能性も高いじゃろう。

ま、そういう可能性もあるし、もちろん経済の完全な復活には多少時間はかかるだろうが、新型コロナウイルスの感染リスクさえ収束してしまえば、今まで自粛で抑圧されてきた経済活動は一気に回復する可能性もある。

特に株式市場などは未来を織り込むものじゃから反発は早い。不動産価格もRIET市場がガッツリ反発すれば不動産価格も連動して回復する可能性はあるじゃろうな。

もし不動産価格が一時的な下落ならそのタイミングで買えたらお得じゃな！

実需向け不動産はそこまで買い時を意識する必要はないが「あわよくばの精神」で不動産価格が下がったタイミングですぐ動けるようにお目当てのハウスメーカーに目星をつけておくといいぞい！

さて、アシスタント諸君よ！

注文住宅でマイホームを建てたいと思った時「まず何をすべきか？」知っているかね？

チッチッチ！

「いきなり住宅展示場へ行く」のはハッキリ言ってオススメしないぞい。

長くなるのでオススメしない理由は以下のリンクで読むのじゃ。

これはなにも住宅に限った話ではない。

例えば最新型テレビを買う場合を考えてみよう。テレビも同じような見た目でも画質や機能はもちろん価格だってピンキリじゃ。だからテレビを買う前にスペックを比較するもんじゃろ？

そう！その通りなんじゃ。

家よりもはるかに安い買い物の家電でもじっくり比較してから買い物するのだから注文住宅だって比較して当然。

それにね。注文住宅はハウスメーカーが違えば「住宅性能の差」「デザイン性の差」「メンテナンス性の差」が非常に大きいもの。

そしてなによりテレビとは比較にならないくらいに「価格の差」が大きいのじゃ！

余裕であり得るし、別に珍しい例じゃないぞい。

と、いうかそもそもオーダーメイドの注文住宅の場合「複数のハウスメーカーで比較しない限り、自分の希望条件のマイホームの適正価格がつかめない」と言った方が正確じゃろうな。

１社を見学しただけで気に入ってしまって営業マンに言われるがままに家を建ててしまうということは自分の希望条件の家の適正価格がわからないまま「人生最大の買い物」をするということじゃ。

どうじゃ？

もし自分がウン百万円単位の金額を損していたことが後からわかったら後悔するじゃろ？

うむ。

だからこそ注文住宅のマイホーム計画はまずは住宅カタログを比較するべきなんじゃよ！

正確には、複数社のカタログを比較して候補のハウスメーカーを見つけたら次に「相見積もり」をすることが絶対条件にはなるけどね。

ただ、ハッキリ言って「複数社のカタログ比較」と「相見積もり」という手順を踏むだけでウン百万円単位の金額を損してしまう可能性は格段に減ると言ってよい。

チッチッチ！

住宅カタログの取り寄せは完全無料だし、候補のハウスメーカーのＨＰで一つ一つ取り寄せるような面倒な作業も必要ない。

いまどき住宅カタログはライフルホームズで無料一括取り寄せがスタンダードじゃ！

建てたいエリアやおおまかな予算を入れるだけで、施工可能なハウスメーカー・工務店がバシッと出てくるので手続きもそれこそ３分ほどでできちゃうぞい。超簡単じゃよ。

無料で簡単、すぐ届く。

住宅カタログの比較はメリットこそたくさんあるが、デメリットになるようなことは一つもないので間違いなくやっておくべき「家づくりの必須項目」と心得るのじゃ。

そういうこと！

なにより家族でカタログを見ながら「これもいいな！それもいいな！」と話す時間は最高に楽しいものじゃよ！

家づくり失敗の確率も減るし、すでに気になるハウスメーカーがあったとしても「少なくとも5社くらいの住宅カタログは比較しておくこと」をオススメするぞい！