長期優良住宅のメリット・デメリットを解説します！

今回のブログ記事では「長期優良住宅のメリット・デメリット」について詳しく解説していくぞい！

長期優良住宅は税制上でも多くのメリットがあるが、一応デメリットもあることはあるぞい。これからマイホームを建てる方は、長期優良住宅のメリット・デメリットもしっかり把握しておくべきじゃよ。

さて、今回のブログ記事では「長期優良住宅のメリット・デメリット」の特集じゃ。前回の記事「長期優良住宅とはなにか？」ではメリット・デメリットまで解説しきれなかったからのう。

その通りじゃ。この記事を最後まで読んで長期優良住宅のメリット・デメリットを理解すれば自分のマイホームが長期優良住宅の認定を受けるべきか、それとも受けなくても良いか、判断の助けになるはずじゃよ。

それでは早速、長期優良住宅のメリットから解説していくぞい。まずは下記のメリット一覧をみてみよう。

うむ。

ただし長期優良住宅のメリットを最大限享受できるケースは限られる。したがって、自分の場合にあてはめてみて「自分は長期優良住宅のメリットを享受できるどうかか？」シミュレーションすることが大切じゃ。

まず一つ目のメリット。長期優良住宅の認定を受けると「住宅ローン減税の控除限度額が増額される」のじゃ。

うむ。大前提として、住宅ローンを利用してマイホームを購入すると「住宅ローン減税」という税制上のメリットを受けられるのじゃよ。

考え方はそれでＯＫじゃが、住宅ローン減税には「限度額」があり、この限度額が「普通の住宅」と「長期優良住宅」で以下のとおり異なるってわけじゃ。

そうそう！その通りじゃ！
では、住宅ローンの年末残高が3000万円だった場合はどうなるかな？

その通り。つまり長期優良住宅の住宅ローン控除額アップによって恩恵を受けられる人はこういう条件の人じゃな。

この条件を二つとも満たしている人にとっては、長期優良住宅の認定は節税効果があると言えるじゃろう。

ただし住宅ローンは毎月返済していくものなので、年末残高は年を重ねるごとに減っていく。途中からメリットが失われることもあり得るぞい。

うむ。その通りじゃ。ただし、長期優良住宅で13年間において最大限の控除を受けるには少なくとも6000万円以上の住宅ローンを借りる必要があるのう。けっこうマックス恩恵を受けるハードルは高いんじゃよ。

長期優良住宅の二つめのメリットは「固定資産税の減額期間が2年間延長される」という点じゃ。

固定資産税は土地や建物など、不動産を所有していると必ずかかってくる税金じゃよ。

新築物件なら、普通の住宅でも長期優良住宅でもどちらも固定資産税の減税措置があるが、異なるのは減税の期間じゃ。ちなみに一戸建て住宅とマンションでも減税期間に差があるぞい。詳しくは以下の通りじゃな。

その通りじゃ。

固定資産税は地価や住宅構造・設備によっても大きく異なるので、具体的な金額を出すのは難しいが、例えば30坪くらいの一般的な広さの住宅なら、年間で「約10～20万円」の固定資産税が課税されるケースが多い。

年間「10～20万円」の課税が、2年間2分の1になるわけなので、トータルだとだいたい「10～20万円くらい」お得になるって計算じゃな。ものすごくザックリとした金額なので、参考程度にしてほしいがの。

長期優良住宅のメリット３つめは「登録免許税が優遇される」という点じゃな！

まぁ税金関係はややこしくてわかりにくいが、もう少し頑張ろう！

まぁ、カンタンに言えば登録免許税は、土地や建物などの不動産を「自分のものです！」と対外的に示す登記をする時にかかる税金じゃ。これは毎年かかるような税金じゃなく、一回だけ払えばＯＫなやつじゃよ。

うむ。以下の一覧表をみてみよう！

まぁ、カンタンに考えるといいよ。例えば5000万円の不動産を所有権保存登記するとした場合はこんな感じになるぞい。

うむ。登録免許税は毎年かかるわけではなく、一度払えばＯＫな税金じゃ。なので、そこまでメリットは大きくない。一般的な不動産なら「だいたい数万円程度お得になる」と考えておけばＯＫじゃよ。

長期優良住宅のメリット４つめ。それは「不動産取得税の控除額が優遇される」のじゃ。

うむ。不動産取得税は「普通の住宅」でも「長期優良住宅」でも、どちらも優遇措置があるが長期優良住宅の優遇措置のほうが大きいのじゃ。

具体的には「不動産取得税の控除額」が長期優良住宅のほうが大きいということじゃな。

うむ。不動産取得税の計算は少しややこしいので割愛するが、ハッキリ言って一般的な2000万円～6000万円程度のマイホームを購入する場合、「普通の住宅」でも「長期優良住宅」でも不動産取得税はそこまで大幅には変わらないと考えていいぞい。

変わったとして「数千円くらい」の差じゃろう。不動産取得税も毎年払うタイプの税金ではなく、一度払えば終わりの税金なので、この点では長期優良住宅の大きなメリットとは言えないじゃろう。

長期優良住宅のメリット５つめ。フラット35という長期固定金利ローンを利用する場合、フラット35よりも金利面で優遇される「フラット35Ｓ：金利Ａプラン」を利用できるんじゃ。

お、鋭いのう。その通り。フラット35Ｓには金利Ａプランと金利Ｂプランがあって金利Ａプランの方がお得なんじゃ。それぞれの違いは以下の通りじゃな。

うむ。金利Ａプランと金利Ｂプランでは結構差が大きくなるぞい。

例えば住宅ローンで4000万円を借り入れた場合、金利1％と金利1.25％だと月々の支払い金額が「4720円」の差が出る。つまり年間47,200円の差じゃな。

金利Ａプランと金利Ｂプランでは、金利引き下げ期間に「5年」の差があるわけだから、47,200円×5＝236,000円の差が出る計算になる。

長期優良住宅の場合、フラット35Sで金利Ａプランを選択できることは大きなメリットと言える。

ただし、フラット35Sの金利Ａプランは長期優良住宅だけのメリットというわけではない。以下の条件を満たしていればフラット35S金利Ａプランは利用できるぞい。

うむ。正直、長期優良住宅の認定を受けずにフラット35Ｓの金利Ａプランを利用している人はかなり多いぞい。

長期優良住宅のメリット６つめ。長期優良住宅の認定を受けると「国から補助金を貰える可能性がある」のじゃ。

うむ。一応、補助金の金額は以下の通り。

ただし長期優良住宅を建てて補助金が貰えるケースはかなり条件が厳しい。
新築住宅の場合は「地域型住宅グリーン化事業」に採択されたグループに属する中小工務店で家を建てないと補助金はもらえないぞい。

その通り。地域型住宅グリーン化事業では、工務店や建材業者などが連携してグループを作っており、そのグループの中から「国から採択されたグループ」に属する中小工務店でマイホームを建てることが補助金を貰える条件の一つ。

基本的に大手ハウスメーカーは含まれないぞい。

うむ。それにこのメリットも長期優良住宅だけの特権というわけではない。長期優良住宅じゃなくても「低炭素住宅」を建てた場合でも貰える可能性はあるぞい。

その通り。正直、このメリットに関してはあまり期待し過ぎるのは禁物じゃ。
マイホームを建てるハウスメーカーや工務店をしっかり決めてから、もし「補助金対象の施工会社だったらラッキー」くらいに考えておくのがベターじゃよ。

それから長期優良住宅は「資産価値が保ちやすい」という点もメリットの一つと言えるじゃろう。

うむ。長期優良住宅の認定を受けた住宅は、言わば国から「長く住めるリフォームしやすい優良な住宅」というお墨付きを貰った住宅ということじゃ。

それに長期優良住宅は定期的な点検が義務付けられていることからも、普通の住宅に比べると、多少ではあるが資産価値を高く保つことができる。

そうじゃな。ただし正直なところ近年では「長期優良住宅」でも「普通の住宅」でも資産価値はさほど差がないという見方もあるのじゃ。

と、いうのも近年の新築住宅は、ほとんど長期優良住宅の認定基準を満たすことができるからじゃ。将来的には「長期優良住宅」であっても「普通の住宅」であっても、そこまで資産価値に差はなくなるかもしれないのう。

それからもう一つ。長期優良住宅に適合しているということは国から「優良な住宅」というお墨付きをもらったということ。これは情報が少ない中小ハウスメーカーや工務店を選ぶ場合「粗悪な業者をふるい落とすフィルターになる」というメリットもあるのじゃ。

うむ。特に大事なのは長期優良住宅に「耐震等級2以上」という規定があること。耐震等級2以上をクリアするには「床倍率の計算」が必要になる。床倍率の計算を行っていないと、地震の時に倒壊してしまう危険性があるのじゃ。

しかし、この床倍率計算をしていない中小ハウスメーカー・工務店も多いのじゃ。

うむ。大手ハウスメーカーなら、インターネットでも耐震性や断熱性など住宅性能のことがよくわかるが、中小ハウスメーカーや地元の工務店の場合インターネットを見ても圧倒的に情報が少ないのじゃ。

「地元工務店を選びたいが情報が少なくて心配」という人も多い。そんな人は、長期優良住宅に適合できる中小ハウスメーカーや工務店に絞るというのも一つの手じゃよ。

それでは次に長期優良住宅のデメリットをピックアップしていくぞい。

うむ。何事もメリットがあればデメリットもあるものじゃ。長期優良住宅にも一応デメリットがある。長期優良住宅のメリットとデメリットを両方把握して、自分にとってどちらが得か判断すべきじゃな。

長期優良住宅の認定を受けるデメリットは建築費用や申請費用などをひっくるめ「初期費用が高くなる」という点じゃな。

うむ。一般的には「長期優良住宅は普通の住宅と比較して10～20％くらい建築費が高くなる」と言われておる。

いや、そんなに変わらないかもしれん。

いや、普通の住宅と長期優良住宅の価格差を比べるのはちょっと難しいんじゃよ。

と、いうのも「普通の住宅」の基準があいまいだからじゃ。正直、近年の新築住宅は長期優良住宅の認定を受けていないものでも、認定基準を満たしていることが多いし、もともとそういう住宅性能の高い家と比べるなら、建築費用に「10％」も差が出ないじゃろう。

長期優良住宅の認定を受けることで「どれくらいの価格差があるのか？」という点は、各ハウスメーカーごとにヒアリングすべきと言えるじゃろうな。

うむ。もちろん長期優良住宅の認定を受けたい場合は申請費用が別途かかってくるぞい。自分で申請する場合は、申請費用の実費「およそ3～5万円」がかかる。ハウスメーカーに頼んで申請してもらう場合は、実費にいくらか料金がプラスされて「およそ20～30万円」程度かかるケースが多いようじゃよ。

とはいえ、長期優良住宅の申請はある程度、知識がある人でないと面倒だし難しいので、やはりハウスメーカーサイドに頼むのが一般的じゃよ。

それからもう一つ、長期優良住宅は「維持保全を定期的にする義務がある」という点もデメリットと言えるじゃろう。

うむ。長期優良住宅の場合、少なくとも10年に一度のペースで点検・補修をする義務がある。もし、計画通りの点検・補修が行われなかった場合は長期優良住宅のい認定が取り消される可能性もあるので注意が必要じゃよ。

点検・補修が義務付けられているのは面倒かもしれないし、デメリットに思えるかもしれないが、ワシ個人としては大きなデメリットとは言えない気がするがのう。

そもそもマイホームに長く住むつもりなら、長期優良住宅だろうが普通の住宅だろうが少なくとも10年に一度くらいのペースで点検やメンテナンスをするべきものだからじゃ。

点検やメンテナンスが義務付けられていれば、忘れることは少ないと思うが、そうでない場合はうっかり面倒になって後ろ倒しになってしまうこともあるじゃろう。そういう場合、後から補修すべき箇所が見つかると、メンテナンス費用も高くつくことが多いのじゃ。

この点は個人差もあるだろうが、ワシはどうせメンテナンスしないといけないのだから、義務になっていたとしても大したデメリットではないと思うぞい。

長期優良住宅のメリット・デメリットはこんなところじゃな。だいたい理解できたかな？

良い質問じゃな。確かに、他の人がどうしているのか？は意外に気になる部分かもしれん。

実は長期優良住宅の認定を受ける人はそこまで多くないぞい。平成29年度でいうと、一戸建ての場合「24.6％」、マンションの場合は「0.3％」なんじゃな。

うむ。長期優良住宅は、着工前に申請しないといけないものじゃからな。マンションの場合、建ってから一戸一戸売りに出されるから、個人で長期優良住宅の申請をすることはほぼ不可能なんじゃ。

新築一戸建て住宅は、およそ4軒に1軒が長期優良住宅の認定を受けているってわけじゃな。

そうじゃな。長期優良住宅のメリットを最大限生かせる条件が限られているのが、割合が少ない理由かもしれんのう。

それでは分かりやすいように、長期優良住宅と普通の住宅で異なる点を表にして比較してみよう！

正直、長期優良住宅の認定を受けたほうがいいかどうかは「人による」としか言えないのう。

ぐぬぬ…。

ではもう少し詳しく説明するが、ぶっちゃけた話、長期優良住宅のメリットの中で大きなメリットと言えるのは「住宅ローン減税の控除限度額の増額」と「固定資産税の減税期間の2年延長」くらいなんじゃよ。

うむ。正直、他の税制上メリット(登録免許税・不動産取得税)に関しては「数千円～数万円」程度の金額がお得になるくらいのものなので、そこまでウェイトは大きくない。

それに補助金のメリットも正直、出ないケースのほうが多いし、フラット35Sの金利Ａプランは別に長期優良住宅でなくとも利用できるケースがあるので別に長期優良住宅にこだわる必要はない。

うむ。特に重要なのは「住宅ローン減税の控除限度額が増額される」というメリットの方じゃ。上でも解説したが、この点については4000万円以下の住宅ローンを組む人では一切メリットがないわけじゃ。

つまり、4000万円以下のの住宅ローンを借りる人は、ハッキリ言って長期優良住宅の認定を受けるメリットは大きくないのじゃよ。

いや、そういうわけでもない。

例えば、4500万円の住宅ローンを組んだ場合でも最大限の恩恵を享受できるわけではない。住宅ローンは残高は年々減っていくもの。4500万円の住宅ローンでは5年もすれば、残高は4000万円を下回るじゃろ。

つまり13年間の全期間でマックスの恩恵を受けるのならば、最低でも6000万円以上の住宅ローンを組む必要があると言えるじゃろう。

うむ。正直、長期優良住宅のメリットを最大限受けられる人は「高収入な人限定」と言えるかもしれないのう。

固定資産税のほうもザックリとしたシミュレーションをして、長期優良住宅の認定を受ける「コスト」と「メリット」を比較してみることが大切じゃ。