住宅ローンのよくある質問に回答します！

今回のブログ記事では「住宅ローンのよくある質問」について詳しく解説していくぞい！これから「住宅ローンを利用してマイホームを建てよう」という方はチェックしておくのじゃ！

さて今回も住宅ローンの特集じゃよ！

だってマイホームはほとんどの人が「初めての買い物」じゃろ？
マイホームを買うことに馴れている人なんていないんだから、住宅ローンの疑問点もわかりやすく解説した方がいいじゃろ！

うむ。

今回は「住宅ローンにおけるよくある質問」にワシなりに回答していくぞい。
ま、「個人的見解」も多分に含んでいるので、あくまでも参考程度にみて欲しいがね。

ま、こんなところじゃろうな！
では順番に解説していくぞい！

まずはコレ。「そもそも住宅ローンはいくらまで借りてもいいの？」という質問じゃ。

結論からいって、住宅ローンは借りようと思えば年収の１０倍くらいまでなら貸してくれるところが多いのじゃ。

待て待て。
金融機関は割とカンタンに年収の１０倍くらいまで住宅ローンを貸してくれるが、ハッキリ言って「年収の１０倍」もの住宅ローンを組むのはちょっとリスキーじゃ。

考え直した方がいいかもしれないぞい。

返していけないことはないかもしれないが、住宅ローンは30年以上の長期に渡って返済していくものじゃ。もう少し慎重になっておくべきだとワシは思うぞい。

うむ。「住宅ローンの上限額の目安」は年収よりもまずは手取り月収における返済割合で考えるとわかりやすいぞい。

例えば世帯年収600万円の場合、手取り額面はおよそ470万円くらい。これを12ヶ月で割ると手取り月収はおよそ「39万円」くらいじゃな。

39万円の手取り月収の場合、毎月の返済金額はどれくらいが適正だと思うかね？

確かに「家賃は収入の3分の1」理論はよく耳にするが、これは「あくまで賃貸を借りる場合のみ」と考えておくべきじゃな。

っていうか個人的には賃貸でも収入の3分の1を家賃に充てるのはちょっとだけ割合が大きい気がするけど。

んで、住宅ローンの場合だと手取り月収における返済割合は、できれば「20％以下」が理想じゃ。

うむ。では1000万円～6000万円を全期間固定型(金利1.0％)で借りた場合の毎月の返済額をみてみよう。

うむ。理想でいえば住宅ローンは「年収の4倍くらいまで」にしておくと安心じゃな。

うむ。地域にもよるが「土地+注文住宅」を購入する場合は「年収の4倍」では現実的に予算が厳しいケースも多い。

実は「住宅ローンの借入額は年収の４倍が理想」というのは、少し前までの話でもあるんじゃよ。

うむ。
と、いうのも今はめちゃくちゃ住宅ローンの金利が安い。
全期間固定型のフラット35でも金利1％前後で、変動金利なら0.4％くらいで住宅ローンを借りられるのじゃ。

だから、今の金利状況であればワシ個人の感覚で言わせてもらえば「年収の6倍(手取りにおける返済割合25％前後)」くらいまでなら問題ないと思っているぞい。

そうじゃな。なので年収の5～6倍までが住宅ローンを借り入れる際の「上限額の目安」と考えておくといいじゃろう。

ただ、やはり「できるだけ借入額は少ない方が理想」なので、「将来が不安な人」や「収入が安定しにくい人」は気をつけておくべきじゃな！

ま、こんなところじゃな。
いずれにしても金融機関は「年収の10倍くらいまで」なら割と貸してくれるが、さすがに「年収の１０倍」まで借りるのはリスクがあるので注意しておくのじゃよ。

あくまでも自分のこれからの収入や教育費用のことなども考えて住宅ローンを組むべきじゃな！

結論から言って「頭金は別に入れなくてもいい」ぞい。

うむ。頭金を入れるどうか？という点よりも、大切なのは前項で学んだ「手取り月収における返済割合」じゃ。

なので、手取り月収における返済割合が適正な金額であれば頭金を別に入れなくても問題はないぞい。

あ、頭金貯めていたの？
貯めていたなら入れた方がいいぞい。

いやいや。
頭金は「別に入れなくても問題ない」というだけで、もし入れられるなら入れた方がいいぞい。

だって、住宅ローンはいくら金利が低いとはいえ「借金」じゃ。
借入額は少しでも少ない方がお得じゃろ。

なので「あらかじめマイホームの頭金として貯めていたお金がある」ならそれは入れてもいいと思うぞい。
一般的には「マイホームの頭金は物件価格の15％以下を入れた人」が半数以上を占めているぞい。

そうじゃな。
頭金を貯めるのも大変じゃからね。

それから「貯金の全部を頭金として突っ込んじゃう！」とか極端なのはやめておくのじゃよ。
人生なにが起こるかわからない。現金資産は少しもっておいた方が安心じゃよ。

うむ。融資審査の厳しい緩いは金融機関によってまちまちじゃが、基本的に勤続年数3年以上で普通にお勤めしている人ならほとんど年収に応じた額面で住宅ローンを借りることができるぞい。

そうじゃな。働いている人でも融資審査の際に厳しい評価を受ける人もいる。

住宅ローン審査において、勤続年数や勤務形態、年収などのことを「属性」というのじゃが、一般的に下記の条件にあてはまる人は「審査が厳しい属性」とされている。

うむ。

自営業やフリーランス、中小企業の役員以上の人は、事業でなにか問題があればその責任を負うケースも多い。だから金融機関は融資に慎重になりがちなのじゃ。

それに自営業、フリーランスの人は節税をしようと思えばけっこうカンタンにできてしまう。金融機関は「申告している所得」をもとに融資審査を行うので、希望の融資金額に届かないというケースもあるかな。

例えば「基本給よりも歩合給の割合が多い人」とかじゃな。

金融機関は「安定した収入があるかどうか？」を重視するのじゃ。したがって毎月安定した収入を得ていない場合は多少審査が厳しくなる可能性はあるかもしれないのう。

まぁ一応、一般的には「勤続年数3年以上」が目安とは言われているが、正直今は勤めてさえいえばそこまでうるさくはない。金融機関にもよるが、勤続年数3年未満でも住宅ローンが通るところはあるはずじゃよ。

ダメというわけではないが、他にローンを抱えている人の場合は、その返済分を含めての「合計の手取り月収の返済割合」で審査されるので、希望の金額に届かないケースはあるようじゃよ。

それよりも、一番厳しいのが「過去に金融事故のある人」じゃな。

「ローンの延滞」「破産」「債務整理」などをひっくるめて金融事故と言うのじゃが、過去5年以内になにか身に覚えがある方は、ちょっと住宅ローンの借り入れは厳しいかもしれないのう。

レンタルビデオの延滞は関係ないから大丈夫じゃよ。

よくあるのはクレジットカードや携帯電話の料金をうっかり払い忘れたり、引き落とし口座のお金が足りなかったりなど「うっかりミスによる払い忘れ」が信用情報として残ってしまっているケース。

まぁこれくらいならほとんど大丈夫なことが多いけど、たび重なっている場合などはもしかすると審査に影響する可能性もあるので注意じゃよ。

と、まぁ住宅ローンの審査時に厳しく評価されがちな「属性」を並べてみたわけじゃが、ハッキリ言って上記に当てはまるからといって諦める必要は全くない。

そもそも、上記の属性も「あくまで厳しく評価される傾向」なだけであって完全に審査が通らないというわけではない。

ぶっちゃけ、住宅ローンの審査は「やってみないとわからない」のじゃよ。

そうじゃな。

そもそも銀行は「基本的にお金を貸すのが仕事」。なおかつ住宅ローンはテッパンの担保がある「優秀な金融商品」でもある。

そしてめちゃくちゃな低金利時代じゃ。ハッキリ言って今は昔と比べて「住宅ローンも借りやすい時代」。例えば、メガバンクで審査に落ちてしまったとしても、他にも地方銀行やネット銀行、信用金庫など選択肢はたくさんある。

複数の金融機関で審査すれば、どこかしらは審査が通る可能性が高いのじゃよ。

それから、先ほど「頭金は別に入れなくても良い」と解説したわけだが、例外的に頭金を入れた方がいいケースも存在する。

うむ。それが住宅ローンの「属性」が厳しいケースじゃな。

「自営業」「会社の社長」「フリーランス」の方などは「ある程度の頭金を入れること」で審査が通りやすくなる可能性があるのじゃ。

いや。裏ワザというほどでもないけど。

住宅ローンを組む時は、金融機関は購入する不動産を担保にするじゃろ。
つまり、頭金を多く入れれば入れるほど金融機関からすると「貸し倒れのリスクが減る」のじゃよ。

例えば3000万円の物件を買うとする。物件価格(3000万円)の20％、600万円を頭金として入れるとする。そうすると「金融機関は2400万円の融資で3000万円の物件を担保にできる」わけじゃ。

うむ。だから頭金を多く入れると、銀行の融資審査がスムーズにすすむケースが多いのじゃ。
もしも住宅ローンの審査に不安があるなら、頭金を多く入れることも検討してもいいかもしれないのう。

あるぞい。
もっとも審査がゆるいのは「フラット35」じゃな。

いやいやそんなわけない。

フラット35は「住宅金融支援機構」が母体となっている住宅ローン。
住宅金融支援機構は、かつての「住宅金融公庫」。

つまりカンタンに言えば「半官半民の住宅ローン」なんじゃよ。
民間銀行は「利益を出す」のが事業目的じゃが、住宅金融支援機構の場合「国民のマイホーム取得を支援する」のも目的の一つなんじゃろう。

だから、属性が厳しい人でも審査が通りやすいのじゃ。

ま、それでも「金融事故」とかがある人は厳しいけどね。
でも「自営業」「会社代表」「フリーランス」などの方はフラット35は通りやすいよ。

たしかにフラット35は「全期間固定型」しか選べないが、低金利時代の今「フラット35」で借りるのは選択肢の一つとしてはぜんぜんアリだと思うぞい。

次は住宅ローンを組む際「ボーナス払いはするべきか？」という点についてじゃが、結論からいってワシは「ボーナス払いを前提にした返済計画はあまりオススメしない」ぞい。

うむ。ワシがボーナス払いをオススメしない理由はおもに二つじゃ。

まず一つ目。そもそもボーナス払いの設定をした方が「少しだけ総返済額が増える」のじゃよ。

うむ。「ボーナス払いをする場合」は年に二度だけ返済金額が増えるが、その他の月では返済額が減る。一方でボーナス払いをしない場合は、毎月一定の返済金額となる。

つまりボーナス払いをする場合としない場合では、「元金の減り方が異なる」のじゃよ。

元金が減るタイミングが異なる影響で、ボーナス払いだと少しだけ総返済額が増える。と、いっても本当にちょっとだけだけどね。

ま、変わったとして35年間で数万円程度の差じゃよ。

うむ。
ボーナスというのは収入のなかでも「かなり不確定要素がつよい」ものじゃ。
社会全体が不景気になったり、会社の業績が悪かったり、転職したり、ボーナスが減額orカットされてしまう可能性は十分にある。

住宅ローンは30年以上にわたって返し続けていくわけじゃから、できればこういう不確定要素のある収入は前提にしない方がいいと思うのじゃ。

一応、公務員でも「絶対にボーナスが減額やカットされない」とは言い切れないと思うがね。

っていうか、どうせならボーナス払いを設定しないで、ボーナスは貯めておいて任意のタイミングで「繰り上げ返済」する方が絶対オススメじゃよ。

うむ。ボーナスを前提とする返済計画ではなくても、好きなタイミングで繰り上げ返済できるように「ボーナスのうちいくらかは貯めておく」のが賢いと思うぞい。

ま、なかには「絶対に繰り上げ返済なんかしない！」って人もいるけどね。

だって、団信とか病気の特約付き保険に加入していれば、なんかあったらチャラだし。

これも住宅ローン関係でよくある質問じゃが、「住宅ローンは何歳まで借りられるのか？」という点じゃな。

金融機関によっても多少違いはあるが、結論から言って住宅ローンは「だいたい70歳くらいまで」なら一応借りられるぞい。

まぁだいたい70歳が上限ってことじゃな。
もちろん高齢になればなるほど住宅ローンの審査も厳しくなる。定年後の収入や退職金の予定などもかなり詳しく聞かれることは間違いない。

また「80歳前後」までに完済することが条件となるケースも多い。

まぁ、こればっかりは仕方ないのう。
なので、年をとってから住宅ローンを組む場合は「月々の支払い負担額が増える傾向」と覚えておくのじゃ。

もし子どもがいる場合は、「親子ローン」という手もあるぞい。

うむ。親子ローンであれば、親が70歳を超えていても住宅ローンを借りられることも多いぞい。

そうだけど「マイホームを買うつもりならできるだけ早い方がいい」とワシは思うぞい。

住宅ローンを組む時期が早ければ早いほど返済計画に余裕がもてるし、無理して繰り上げ返済しなくてもいいわけじゃ。

それにもし今賃貸物件に住んでいるなら、できるだけ賃貸の家賃は払わない方が得じゃろ。
賃貸物件の家賃はいくら払っても、その物件は絶対に自分のものにはならないんだから。

将来的に実家を受け継ぐとかの予定がなく、将来的にマイホームを買うつもりならばできるだけ早い方が良いと思うぞい。今はすごく住宅ローン金利も安いしね。

さて、アシスタント諸君よ！

注文住宅でマイホームを建てたいと思った時「まず何をすべきか？」知っているかね？

チッチッチ！

「いきなり住宅展示場へ行く」のはハッキリ言ってオススメしないぞい。

長くなるのでオススメしない理由は以下のリンクで読むのじゃ。

これはなにも住宅に限った話ではない。

例えば最新型テレビを買う場合を考えてみよう。テレビも同じような見た目でも画質や機能はもちろん価格だってピンキリじゃ。だからテレビを買う前にスペックを比較するもんじゃろ？

そう！その通りなんじゃ。

家よりもはるかに安い買い物の家電でもじっくり比較してから買い物するのだから注文住宅だって比較して当然。

それにね。注文住宅はハウスメーカーが違えば「住宅性能の差」「デザイン性の差」「メンテナンス性の差」が非常に大きいもの。

そしてなによりテレビとは比較にならないくらいに「価格の差」が大きいのじゃ！

余裕であり得るし、別に珍しい例じゃないぞい。

と、いうかそもそもオーダーメイドの注文住宅の場合「複数のハウスメーカーで比較しない限り、自分の希望条件のマイホームの適正価格がつかめない」と言った方が正確じゃろうな。

１社を見学しただけで気に入ってしまって営業マンに言われるがままに家を建ててしまうということは自分の希望条件の家の適正価格がわからないまま「人生最大の買い物」をするということじゃ。

どうじゃ？

もし自分がウン百万円単位の金額を損していたことが後からわかったら後悔するじゃろ？

うむ。

だからこそ注文住宅のマイホーム計画はまずは住宅カタログを比較するべきなんじゃよ！

正確には、複数社のカタログを比較して候補のハウスメーカーを見つけたら次に「相見積もり」をすることが絶対条件にはなるけどね。

ただ、ハッキリ言って「複数社のカタログ比較」と「相見積もり」という手順を踏むだけでウン百万円単位の金額を損してしまう可能性は格段に減ると言ってよい。

チッチッチ！

住宅カタログの取り寄せは完全無料だし、候補のハウスメーカーのＨＰで一つ一つ取り寄せるような面倒な作業も必要ない。

いまどき住宅カタログはライフルホームズで無料一括取り寄せがスタンダードじゃ！

建てたいエリアやおおまかな予算を入れるだけで、施工可能なハウスメーカー・工務店がバシッと出てくるので手続きもそれこそ３分ほどでできちゃうぞい。超簡単じゃよ。

無料で簡単、すぐ届く。

住宅カタログの比較はメリットこそたくさんあるが、デメリットになるようなことは一つもないので間違いなくやっておくべき「家づくりの必須項目」と心得るのじゃ。

そういうこと！

なにより家族でカタログを見ながら「これもいいな！それもいいな！」と話す時間は最高に楽しいものじゃよ！

家づくり失敗の確率も減るし、すでに気になるハウスメーカーがあったとしても「少なくとも5社くらいの住宅カタログは比較しておくこと」をオススメするぞい！