住宅ローンの選び方を解説します！

今回のブログ記事では「住宅ローン」について詳しく解説していくぞい！

これからマイホームを建てる方にとって「住宅ローン」は避けては通れない。

住宅ローンのことを知りたい方はこのブログ記事を読んでおくのじゃよ！

さて、今回のブログ記事では「住宅ローン」について特集していくぞい！

任せるのじゃ！なにしろ住宅ローンはマイホームを建てる人が避けては通れない道じゃからのう。

うむ。それに住宅ローンを組んで家を建てることで「住宅ローン減税」などの特典を受けられるメリットもあるぞい。

住宅ローン減税については、また長くなるのでまたの機会に別ページで解説するとして、まずは「そもそも住宅ローンとなにか？」という点から解説していこう。

そうそう。ま、一言で言っちゃえば「借金」じゃな。
家を買うため、あるいはリフォームするための借金。それが住宅ローンじゃ。

フォッフォッフォ。
そう思う人も多いが「住宅ローンを必要以上に怖がることはない」ぞい。

住宅ローンは普通の消費者ローンなどの借金とはワケが違う。
家を買うということは「不動産資産を手に入れる」ということじゃからのう。

うむ。金融機関からしてみても住宅ローンはとりっぱぐれることの少ない「優秀な金融商品」。だから数千万円という大きな金額を驚きの低金利で借りることができるのじゃよ。

うむ。住宅ローンは通常の消費者ローンや自動車ローンなどとは比べ物にならないくらい安いぞい。

なぜなら住宅ローンでは「購入した住宅そのものを担保にするから」じゃな。

担保というのは、まぁ平たくいえば「借金のかた」のことじゃな。
もしも住宅ローンが返せない状況になってしまった場合「家を取り上げられてしまう」ってことじゃよ。

金融機関としても優秀な担保があるから取っぱぐれが少ない。だから安い金利で大きな金額を貸してくれるのじゃ。

「万が一お金を返せなくなったらマイホームを取り上げられる」と聞くと怖いと思いがちじゃが、金融機関も「住宅ローンを返せない」という状況にできるだけならないように、さまざまなオプションを付けているのじゃ。

代表的なのが「団体信用生命保険」、略して「団信」じゃな。

それはダンソンじゃな。

団信とは、団体信用生命保険の略称でカンタンに言うと「住宅ローンを組んだ人が死亡してしまった場合や高度障害状態になった場合に、住宅ローンの残債がチャラになる生命保険」のことじゃよ。

いや、それだと残された家族が困るじゃろうに。

家族がいる人は住宅ローンを組む際に「団信」に加入するケースが多い。ま、かなり一般的な保険じゃよ。

うむ。なので金融機関にもよるが、団信にはいろいろなオプションを付けることが可能じゃよ。例えば「がん保証付き特約」とか「3大疾病保証付き特約」とか「5大疾病保証付き特約」とかね。

こういう特約付きの住宅ローンなら、該当の病気や事故の際にも残債がチャラになったり、半額だけチャラになったりするわけじゃ。

うむ。最近は働けなくなった時のリスクに備える人も多いからね。
もちろん、特約付きだとその分金利が高くなったりするが、安心したい人は付ける人が多いぞい。

さきほど「住宅ローンは金利が安い」と言ったが、それは住宅ローンが優秀な担保がある金融商品であることも理由の一つじゃが、それと同時に今は「めちゃくちゃ低金利時代」なのじゃ。

うむ。ハッキリ言って数十年前からは考えられないくらいのめちゃくちゃな低金利じゃ。住宅ローンの推移をみてみよう。

うむ。昔は変動金利5～8％なんて時代もあったが、今や変動金利は0.5％も当たり前、固定金利でも1％を切ることもあるレベルじゃ。

ハッキリ言って今はめっちゃくちゃ住宅ローン金利は安い。

住宅ローンの金利だけでみればそうじゃな。家が欲しい人は金利が安いうちに買うのはアリじゃよ。

さて、住宅ローンを過度に怖がる必要はないが、ある程度の知識は必要じゃよ。
と、いうのも住宅ローンは種類があるからじゃ。

うむ。住宅ローンの種類は大きくわけて以下の３つじゃな！

ま、早い話「一番金利が安く設定されている」のが変動金利じゃな。

変動金利が安いのは「金利が変動するリスクを債務者が負っているから」じゃな。
将来的な金利上昇のリスクがあるのに、金利が高かったら誰も借りないじゃろ。

うむ。それは変動金利における「債務者を守るルール」なのじゃよ。
変動金利には「5年ルール」と「125％ルール」というものがある。

まず5年ルールというのは、言葉通り「5年間は支払い金額が変わらない」という取り決めのこと。
変動金利は6カ月に一度のタイミングで見直しされるが、支払い金額は5年間は一定のまま。だって、毎月のように支払い金額が変わっていたら、出ていくお金を予測できないので生活しにくいじゃろ。

それに万が一、金利が短期間でドンと上がって支払い金額も上がってしまうと支払い出来ない人が増える可能性もある。

5年ルールは「万が一、金利が上がったとしても5年の猶予があればなんとかなるでしょ！」って意味もあるのじゃろう。

125％ルールというのは、どんなに金利が上がったとしても5年後の新たな支払い金額は「もともとの支払い金額の125％が上限」というルールじゃ。

その通り！これも債務者を守るルールの一つじゃな。
急激に金利が上がってしまえば、支払いできなくなってしまうリスクがある。これも変動金利における救済措置的なルールじゃ。

うむ。だが、当然「ノーリスクというわけではない」ぞい。

例えば、5年ルールは「5年間は支払い金額」は変わらないが、6か月ごとの金利見直しで金利が上がった場合は「利息と元金の内訳自体は変更される」のじゃ。

つまり、金利が上がれば「支払い金額における元金の割合が減る」＝「元金が減るスピードが落ちる」のじゃ。

うむ。

それから「125％ルール」も要注意じゃよ。

これは支払い金額が急激に増加することがないメリットがある半面、金利が急激に上がった場合には、支払い金額の割合が全て利息に充当されることがある。

それに現状からはほとんど考えられないが、理論的には「利息が毎月の返済額を上回ってしまうこと」すらあり得るのじゃ。

変動金利の上昇によって「利息が毎月返済額を上回ってしまうこと」を「未払い利息」というが、未払い利息が発生したら、借り入れ期間の終了時にまとめて清算しなくてはならない。これはかなり怖いことなので、未払い利息が発生する事態になる前に早急に「借り換え」か「繰り上げ返済」をするべきじゃろう。

まぁ、ちょっと怖い話をしたが、正直「未払い利息が発生するほど金利が上がる可能性はほとんどない」とワシは思っているぞい。

うむ。住宅ローンを借りる額面にもよるが、未払い利息が発生するということはおそらく「金利が+3～4％上がる」ということ。

現状、「金利が+3～4％上がる」は物凄く可能性低い。もしそうなれば超異常事態じゃ。ハッキリ言ってそうそう起きることではない。

それにもし金利があがるとしても段階的に上がるので、対策は十分に取れる。

だからそこまで怖がる必要はないぞい。

次は「全期間固定型の固定金利」について。
これは単純に「借りた時の金利が全期間に適用される」タイプの住宅ローンじゃ。

こちらは変動金利と違って「将来的な金利上昇のリスクが一切ない」のじゃよ。

その通り。固定金利は「安心を確保したい人」向けの金利タイプじゃな。

うむ。全期間固定の金利タイプだとはじめに支払い総額がキチンとわかるので「返済計画が立てやすい」のもメリットじゃな。

ただし、固定金利は将来的にリスクがないかわりに一番金利が高いのじゃ。

それから全期間固定型住宅ローンの代表格といえば「フラット35」じゃな。

このフラット35は「住宅金融支援機構」という「やや公的な機関」が母体となっている住宅ローンのため、民間銀行とくらべてハッキリ言って「審査がゆるい」のじゃ。

会社員とか公務員の人なら過去に金融事故を起こしていない限り、ほとんど住宅ローン審査に通るが、実は「自営業」だったり「会社社長」だったり「フリーランス」の人は銀行の住宅ローン審査は受かりにくいのじゃ。

フラット35はそういう人でも住宅ローン審査に受かり易いのもメリットの一つじゃな。

ラストが「期間選択型の固定金利」じゃ。
これは住宅ローンを借りて一定期間だけ「固定金利」となり、その後になにもしなければ「変動金利」になるってタイプの金利じゃな。

うむ。当初固定期間は２年・３年・５年・１０年・２０年と選べるのが一般的じゃな。
これは「当初固定金利」と言われているが、実は「変動金利に当初固定期間の特約がついている」ものなんじゃよ。

なので、固定期間が終わってなにもしなければ、その時の金利で変動金利タイプになるってわけじゃ。
ただし、これまた特約で「再び固定金利期間を設定できるタイプ」もある。この辺は金融機関によってさまざまな商品があるぞい。

当初固定金利は、選択した期間だけ「金利が固定される」ので、例えば「10年後には子どもの教育費の負担がほとんどなくなる人」なんかは、当初10年固定金利を選ぶメリットはあると言えるじゃろう。

10年固定なら、全期間固定よりも金利が安いし、万が一10年後に変動金利が上昇していても、教育費の負担がなくなっているため、少しくらいの金利上昇には耐えられる体力がある。

他にも「今はこどもが小さいから共働きではないけど、数年後には共働きの予定だから」とか「数年後に年収がアップするから」とか理由はさまざまじゃがね。

割と期間固定型の住宅ローンを選択する人は多いんじゃよ。

住宅ローンの３つの金利タイプについてザックリ解説したわけじゃが、ここまでは理解できたかね？

フォッフォッフォ！
まぁ確かにそうかもしれんが、ぶっちゃけ住宅ローンの金利タイプに関しては「人それぞれ」としか言えないのじゃ。

それこそ状況やタイミングによっても異なるので、一概に「これが間違いなく一番いい！」とは言えないんじゃよ。

ぐぬぬ。
じゃあ取りあえず「どの金利タイプが一番選ばれているか？」という点を解説しよう。

ま、結論から言って一番選ばれているのは「変動金利」じゃ。次いで「期間選択型の固定金利」、一番少ないのが「全期間型の固定金利」なんじゃよ。

一番人気があるのはやっぱり「変動金利」じゃよ。
変動金利は将来的なリスクはあるが「現時点での金利」がめちゃくちゃ安いからね。

金融機関や商品によって千差万別じゃが、だいたい2020年現在でこんなところかのう。

住宅ローンは30年以上の長期に渡って払うものじゃからな。金利が0.5％違うだけでもかなりの差じゃよ。
例えば、3000万円のローンを組んだ時に0.5％と1.0％の金利で差額を見てみようか。

うむ。そもそも毎月の支払いが数千円違うだけでも家計に与える影響はけっこう大きいもの。これが30年以上続くとすれば、めちゃくちゃ大きな差になってしまうのじゃ。
だから、変動金利が一番人気なんじゃな。

リスクがあることはもちろん理解しておくべきじゃよ。

ただ変動金利にも「5年ルール」や「125％ルール」があるため、急激に金利が上がって生活が圧迫される恐れは少ない。

それにもし金利が上昇傾向にある場合は「借り換え」もできるしな。

うむ。もちろん、借り換え時点での改めて審査が必要だけどね。

いや、でも金利が上がりつつある時点で借り換えすると「固定金利も上がっている」ので、結局「最初に固定金利で借りていたほうが得だったじゃん」ってなるわけじゃよ。

まぁ、それでも変動金利を選んでも、しっかり金利動向をチェックしておけば「金利上昇でどうしようもなくなるってリスクは少ない」わけじゃ。

だから、変動金利で借りている人が一番多いのじゃろう。

とはいえ、ワシはこの超低金利時代の今「全期間固定金利で安心を確保する」のも全然アリだと思うがね。

なお、このページでは「変動金利」「固定金利」「当初固定金利」について解説したが、これだけでかなり長い記事になってしまったので取りあえず今回はここまで。

まだまだ住宅ローン関係で解説したいことがかなりあるので、住宅ローン系の記事は今後もう少し増えるのでお楽しみに！

さて、アシスタント諸君よ！

注文住宅でマイホームを建てたいと思った時「まず何をすべきか？」知っているかね？

チッチッチ！

「いきなり住宅展示場へ行く」のはハッキリ言ってオススメしないぞい。

長くなるのでオススメしない理由は以下のリンクで読むのじゃ。

これはなにも住宅に限った話ではない。

例えば最新型テレビを買う場合を考えてみよう。テレビも同じような見た目でも画質や機能はもちろん価格だってピンキリじゃ。だからテレビを買う前にスペックを比較するもんじゃろ？

そう！その通りなんじゃ。

家よりもはるかに安い買い物の家電でもじっくり比較してから買い物するのだから注文住宅だって比較して当然。

それにね。注文住宅はハウスメーカーが違えば「住宅性能の差」「デザイン性の差」「メンテナンス性の差」が非常に大きいもの。

そしてなによりテレビとは比較にならないくらいに「価格の差」が大きいのじゃ！

余裕であり得るし、別に珍しい例じゃないぞい。

と、いうかそもそもオーダーメイドの注文住宅の場合「複数のハウスメーカーで比較しない限り、自分の希望条件のマイホームの適正価格がつかめない」と言った方が正確じゃろうな。

１社を見学しただけで気に入ってしまって営業マンに言われるがままに家を建ててしまうということは自分の希望条件の家の適正価格がわからないまま「人生最大の買い物」をするということじゃ。

どうじゃ？

もし自分がウン百万円単位の金額を損していたことが後からわかったら後悔するじゃろ？

うむ。

だからこそ注文住宅のマイホーム計画はまずは住宅カタログを比較するべきなんじゃよ！

正確には、複数社のカタログを比較して候補のハウスメーカーを見つけたら次に「相見積もり」をすることが絶対条件にはなるけどね。

ただ、ハッキリ言って「複数社のカタログ比較」と「相見積もり」という手順を踏むだけでウン百万円単位の金額を損してしまう可能性は格段に減ると言ってよい。

チッチッチ！

住宅カタログの取り寄せは完全無料だし、候補のハウスメーカーのＨＰで一つ一つ取り寄せるような面倒な作業も必要ない。

いまどき住宅カタログはライフルホームズで無料一括取り寄せがスタンダードじゃ！

建てたいエリアやおおまかな予算を入れるだけで、施工可能なハウスメーカー・工務店がバシッと出てくるので手続きもそれこそ３分ほどでできちゃうぞい。超簡単じゃよ。

無料で簡単、すぐ届く。

住宅カタログの比較はメリットこそたくさんあるが、デメリットになるようなことは一つもないので間違いなくやっておくべき「家づくりの必須項目」と心得るのじゃ。

そういうこと！

なにより家族でカタログを見ながら「これもいいな！それもいいな！」と話す時間は最高に楽しいものじゃよ！

家づくり失敗の確率も減るし、すでに気になるハウスメーカーがあったとしても「少なくとも5社くらいの住宅カタログは比較しておくこと」をオススメするぞい！